פסק-דין בתיק עת"מ 7040-12-12

1.      האם רישום בפנקסי המקרקעין הוא בבחינת "מימוש זכויות", כמשמעות המונח בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק")? זו השאלה הנדרשת להכרעה בעתירה זו.

עיקרי העובדות

2.      ביום 12.1.10 רכשו העותרים 5-2 (להלן: "העותרים") מהעותרת 1 חלק מנכס מקרקעין הידוע כחלקה 54 בגוש 7661 בעיר רעננה (להלן: "הנכס" או "המקרקעין"). 

3.      במועד הרכישה היו המקרקעין בייעוד חקלאי, בהתאם לתכנית בניין עיר שהייתה בתוקף באותה עת. כעבור כשנתיים וחצי, ביום 23.5.12, פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה על אישור תכנית רע/2015, אשר לפיה שונה ייעוד המקרקעין לבניית דירות מגורים. הצדדים חלוקים באשר למועד המדויק שבו קיבלה התכנית תוקף. כפי שניתן יהיה לראות בהמשך, לפרט זה אין חשיבות מיוחדת בענייננו, ולכן אינני רואה צורך לקבוע את המועד המדויק.

4.      ביום 23.4.12 פנו העותרים אל המשיבות בבקשה לקבל תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "התעודה"). מדובר בתעודה המעידה על העדר חובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס. תעודה זו נחוצה לעותרים לצורך רישום הנכס על שמם בפנקסי המקרקעין. תשובת המשיבות לבקשת העותרים התעכבה. לאחר התכתבות נוספת, התקבלה תשובת העירייה ביום 24.10.12, שלפיה תעודה כאמור תינתן בכפוף לתשלום היטל ההשבחה, החל על המקרקעין בגין תכנית רע/2015.

5.      העותרים לא השלימו עם החלטת המשיבות ועתרו לבית המשפט, בטענה כי אין לחייב אותם בהיטל השבחה. במקור הוגשה העתירה על ידי העותרים 5-2 בלבד, ואולם לאחר מכן הוגשה עתירה מתוקנת שאליה צורפה העותרת 1.

היטל השבחה - הוראות החוק

6.      סעיף 196א לחוק התכנון והבניה קובע כי:

"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק קובע:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת,          ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...;

בהתאם לסעיף 1(א) לתוספת, "השבחה" היא:

      "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

דהיינו, עליית שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית היא אחד מאירועי המס המקימים חבות בהיטל השבחה. 

7.      החוק מאפשר דחייה של תשלום ההיטל ההשבחה. בסעיף 7(א) לתוספת נקבע:

"ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל..."

ההגדרה ל"מימוש זכויות" במקרקעין, מצויה בסעיף 1(א) לתוספת:

"(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;

(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;